Экспертиза должна носить не формальный характер, а определять рыночную стоимость объекта недвижимости

Определение от 03.04.2024 по делу А43-32982/2018 (301-ЭС22-10719 (7))
Фабула дела:

Управляющий обратился в суд с заявлением об оспаривании заключенного между Должником и Ответчиком договора купли-продажи нежилого помещения, ссылаясь на занижение цены сделки ее сторонами.

Позиции судов:🔸Суд первой инстанции заявление удовлетворил, взыскал 1,2 млн руб.

Суды исходили из того, что договор заключен в годичный период подозрительности, предшествующий возбуждению дела о банкротстве Должника, при неравноценном встречном исполнении со стороны Ответчика.

Вывод судов о существенном отклонении цены договора от реальной стоимости недвижимости обоснован ссылками на заключение эксперта.

🔸Суд апелляционной инстанции определение изменил, взыскал 520 тыс. руб.

Суд принял во внимание результаты судебной экспертизы.

🔸Суд кассационной инстанций постановление апелляционного суда отменил определение суда первой инстанции оставил в силе.

Позиция Верховного суда:

Заявитель в ходе рассмотрения спора неоднократно ссылалась на наличие в заключении эксперта критических ошибок, приведших к существенному завышению рыночной стоимости, в частности, обращала внимание на то, что эксперт в качестве аналогов принял объекты не являющиеся таковыми.

Заключение эксперта не имело заранее установленной силы и подлежало оценке наряду с прочими доказательствами, представленными в материалы дела.

В рассматриваемом случае эксперт счел возможным применить в процессе оценки сравнительный и доходный подходы, отказавшись от затратного.

При оценке заключения эксперта как доказательства на предмет соответствия содержащихся в нем сведений действительности судам следовало проверить, по каким причинам для сравнения экспертом не были отобраны небольшие по площади помещения, находящиеся на цокольных этажах многоквартирных жилых домов, имея ввиду, что наиболее надежным является метод рыночных сравнений, основанный на прямом использовании данных о фактически совершаемых на рынке недвижимости сделках и реальных офертах.

Как полагала Заявитель, конкурсный управляющий действует недобросовестно. С одной стороны, он оспаривает заключенную в преддверии банкротства сделку по признаку неравноценности, с другой стороны, реализует подобный объект по той же цене.
Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Источник: СКЭС ВС РФ https://t.me/s/vs_court

Опубликовано: 10.07.2024 07:08 Обновлено: 10.07.2024 07:08